2011年05月18日  来源：21世纪经济报道  作者：贾海峰

在与房地产调控政策角力1年后，坚硬的北京房价终于开始松动。

　　5月17日，北京中介协会和链家地产发布的数据表明，北京二手房挂牌价格在坚持了1年之后，从4月份开始首先出现挂牌价格环比下降，降幅为1.5%。

　　链家地产副总裁林倩说，预计接下来的9个月，每个月房价环比下降都将达到2%，全部房价下降将超过15%，全年北京二手房交易将不会超过13万套，不及2009年的一半。

　　新房的情况也好不到哪里去。记者5月17日在北京通州采访时发现，通州新城和通州城区新房价格开始降价的楼盘很多，而新盘开盘价普遍比周边项目低出20%。位于通州新城核心区的珠江国际公馆项目，甚至推出了开盘价14800元/平方米的超低价，比周边区域楼盘低近1万元/平方米。

　　北京房地产经纪协会会长陈同顺表示，北京房价出现理性回落，本是调控政策应该看到的效果，至今没有出现这样的情况，是跟市场缺乏带头的企业有关系。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生此前向记者表示，开发商资金状况不太一样，目前的房地产调控虽然让一部分开发商资金出现了问题，但是大型开发商储备的资金还是充足。

　　广州万科一位负责人也向记者表示，今年出现大幅度的、一致性的降价行为不太可能，但一旦一个区域出现一个楼盘降价，就会给该区域房价带来影响。

　　据记者的不完全统计，从去年10月份到目前，通州区的预售项目共22个，提供的房源套数为9943套，而签约套数仅为1730套，签约率仅17.4%。其中，更是有10个项目截至目前的签约率依然不足10%。

　　此外，根据北京房地产交易管理网统计数据，北京通州等区县库存积压近2万套，占北京市积压量的30%。

　　北京中原地产分析师张大伟表示，按照通州区的半年销售状况来看，200亿的再售房源，销售30多个亿，依然有160多个亿的资金被压制。如果销售状况持续低迷，该地区肯定会下调价格，回笼资金。

　　5月17日，记者在通州新城采访时发现，这里的多个楼盘都挂出了打折促销的信息，珠江国际公馆甚至推出14800元/平方米的超低价格。

　　林倩表示，通州、大兴、房山等新城和外地人购房比例较高的地区，将成为房价下降明显的区域。

　　上述不愿具名的地产行业人士表示，今年4月初，国务院派出房地产督察组到北京时，北京市就对外宣布，北京房价已经实现了“稳中有降”。但是当时房价下降，主要因为保障房和远郊区商品房交易拉低，实质上房价依然坚挺。

　　而目前北京市二手房房价和新房房价均出现了大幅度的跳水，是否意味着北京房价发生质变？

　　林倩表示，二手房房价和新房房价总是呈现跟跌和领跌的关系，刚开始是二手房房价跟跌，随后是二手房房价领跌。她认为北京二手房房价4月份出现2%左右的降幅，是一个房价开始松动的信号。“这种降幅将一直持续到2012年3月份，预计总跌幅将超过15%。”

　　根据链家地产统计数据，目前北京市外地人购房比例被压缩到10%，本地人购房比例超过88%，而且购房平均年龄上升，30岁以下的购房人比例下降为36%，中年人购房增多和外地人购房减少，有助于消化地区房价上涨压力。

　　另一个让市场房价出现松动的原因，就是房地产调控政策出台以来，大部分楼盘出现了滞销，有的楼盘甚至出现零成交，给开发商带来资金链压力。

　　根据北京统计局日前发布的数据： 1-4月，全市商品房销售面积为365.3万平方米，同比下跌30.1%。其中，住宅销售面积为259.6万平方米，下跌32.3%。

　　张大伟表示， 一般来说，量跌价滞之后便是价随量走。在北京楼市成交量持续低迷的情况下，房价进一步松动的可能性非常之大。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，上半年是政策不断消化的阶段，成交量不断下滑的情况下，下半年将迎来房价调整窗口。

　　而就在此时，北京市五部门再度联手对“商改住”项目进行限制，对于商业分割成住宅销售的项目，在设计和销售上进行禁止，意味着北京限购政策执行的空当被封死。

　　调控进一步加码，北京房价究竟走向何方，还要拭目以待