2011年05月05日  中国证券报  王颖春

国资委近日下发通知，要求勘察设计、房地产开发、工程建设、建材、矿区等不同类型的央企积极参与保障性住房开发建设。根据“十二五”规划纲要，到2015年我国要建成保障房3600万套，分析人士认为其对经济的影响不亚于4万亿投资计划。

业内人士认为，在信贷紧缩、地方融资平台清理加速以及规范地方土地出让的背景下，资金实力雄厚的央企适时进入保障房市场，除了履行社会责任，还可以收获真金白银。央企涉足保障房将成为“十二五”地产领域的整体趋势。

“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。有券商表示，按照目前的建设速度，预计2011-2012年每年将建设1000万套住房，2013-2015年每年将建设500-600万套，五年总投资额约在5万亿元。

根据住建部发布的文件，今年计划建设保障性安居工程1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。假设户均面积50平米，则对应的总建筑面积为5亿平方米，占2010年全国商品房销售总面积的47.9%，据测算，此目标需要约1.4万亿元投资。

对于央企而言，这是一个不折不扣的聚宝盆。

国都证券报告认为，保障性住房建设比较简单，管理、施工、运作难度不大，回款有保证，毛利率一般在10%-15%，是优质订单的重要组成部分。

在信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策作用下，缺钱成为地方政府的共同特征，由于地方城投企业资金实力有限，民营企业往往担心保障房回款问题，因此不差钱的央企无疑将在保障房市场中扮演更加重要的角色。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经济适用房与两限房的平均利润率在3%左右，央企参与保障性住房完全可以做到名利双收。

保障房建设责任主体是地方政府，央企在帮助地方政府完成保障性住房的政治任务后，在相关方面无疑会得到地方政府的回馈，从而进一步增强地产央企在房地产开发和城市综合运营业务领域中获取土地的能力。

此次国资委通知对此已说得十分明白：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

目前已有央企提前布局。在16家主业为房地产业务的央企中，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作较大。

中国中冶年报显示，公司2010年房地产新开发项目及土地一级开发项目共72个，总投资约1760亿元，总建筑面积2347万平方米。其中，保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。

国都证券研报显示，中国中冶目前已拥有50多个保障性住房项目。其中，40多个项目正在运行。2011年，中国中冶房地产业务将会集中在参与建设保障性住房，预计建设总规模将不低于2000万平方米。

另一家已经深涉保障房领域的企业是中国建筑（601668）。公司年报显示，截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。

中国建筑董秘孟庆禹在接受中国证券报记者采访时认为，保障房建设是一个大市场，公司参与保障房建设，不仅是履行企业社会责任，也是为公司股东创造利润的商业机遇。

中国建筑现有六种保障房开发模式，一是承建模式，公司不投入资金，只承包工程建设；二是开发模式，主要有限价开发、商品住宅混合开发；三是服务（成本+酬金）模式；四是投资建造（BT）模式，公司既投入资金，又承包工程建设；五是投资运营（BOT、BOO）模式；六是城市综合开发模式。目前承建是公司较主要的形式。

孟庆禹告诉中国证券报记者，选择何种模式进行保障房开发，以及公司已开发项目的利润率，要根据具体项目来确定。对于“十二五”期间的保障房建设，公司也没有具体目标，但有一点可以肯定，保障房在公司收入中的比重将会逐年上升。

国信证券认为，未来保障房发展趋势是，经适房与限价房将逐步向廉租房和公租房过渡。中国建筑这类兼具建设能力的企业，既可以成为保障房项目的承建方，也可以成为运营方。引进这类公司，对地方政府而言减轻了财政负担，对公司而言则有利于形成可持续经营的资产。

业内人士认为，由于传统房地产开发利润率较高，传统的房地产开发企业涉足保障房时步伐较慢。而诸如中国建筑与中国中冶这类建工类企业，由于主业利润率较低，反而在向保障房转身时走得更快，这也将成为保障房市场区别于传统房地产市场的一大特色。